전월세 시장 : 먼 외곽으로 떠밀리는 청년들의 씁쓸한 현실 ( 상승세, 공급 가뭄, 공급 대책)

 

  최근 결혼을 앞둔 친척 동생의 신혼집 마련을 돕고자 주말마다 서울 곳곳의 부동산을 함께 돌아다닌 적이 있습니다.

성실히 저축해 온 부부이기에 아담한 빌라 전세는 무난히 구할 줄 알았습니다.

하지만 대중교통이 불편한 다소 외곽으로 나가도 쓸만한 전세 매물은 씨가 말라 있었고, 어쩌다 찾은 매물은 높은 보증금에 매월 고정적인 월세까지 추가로 요구했습니다.

지친 발걸음으로 한숨을 내쉬던 동료의 씁쓸한 표정이 아직도 눈에 밟힙니다.

이는 비단 동료 한 명만의 문제가 아닙니다.

수많은 청년층이 서울 내 안식처를 찾지 못해 먼 외곽으로 떠밀리며 감당하기 벅찬 주거비 부담을 온전히 안고 있습니다.

서민들의 가장 든든한 주거 사다리 역할을 해오던 비아파트 시장이 왜 이토록 불안정해진 것인지 짚어보고자 합니다.

1. 서울 주택 전월세 시장의 가파른 상승세
  현재 서울 주거용 부동산 시장 중 서민 거주 비중이 높은 빌라 등 비아파트 전월세 시장은 전례 없이 매우 불안정합니다. 아파트값 상승을 넘어 서민 주거 마지노선까지 매서운 여파가 번집니다.

4월 통계 기준, 서울 주택종합 전세가격지수는 직전 월 대비 0.66% 상승했습니다.

여기서 전세가격지수란 주택 전세 가격 변동을 파악하고자 특정 시점의 가격을 100으로 설정해 현재 상대적인 가격 수준을 수치화한 통계 지표를 의미합니다. 0.66% 상승률은 2015년 9월(0.67%) 이후 10년 7개월 만의 최고치라 시장에 던지는 충격이 큽니다(출처: 한국부동산원).

더 큰 문제는 깡통전세 두려움에 임차 수요가 월세 시장으로 대거 이동했다는 점입니다.

여기서 깡통전세란 주택 매매 가격이 하락해 전세 보증금과 담보 대출금의 합이 집값보다 높아져 세입자에게 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 위험한 주택을 뜻합니다.

수요가 몰린 서울 주택종합 월세가격지수 역시 전월 대비 0.63% 오르며 2015년 6월 이후 최고 상승률을 갱신했습니다.

매월 고정적인 주거비 지출 급증은 곧 서민들의 가처분 소득 감소와 삶의 질 하락으로 직결될 수밖에 없는 대단히 우려스러운 실정입니다.

2. 비아파트 시장의 심각한 공급 가뭄과 원인
  비아파트 부문의 전월세 가격 폭등의 가장 핵심적인 원인은 이례적인 공급 감소에 있습니다.

전월세 수요는 꾸준한데 시장에 새롭게 풀리는 주택이 급격히 말라 희소성이 커지며 가격이 오르는 구조입니다.

2021년 당시 다세대주택 인허가 실적은 안정적이었습니다.

여기서 인허가 실적이란 새로운 건축물을 짓기 위해 지자체 등으로부터 적법한 건축 승인을 받은 건수를 의미하며, 향후 주택 시장의 공급 물량을 정확히 예측하는 선행 지표입니다.

2021년 12월 2만 3,628 가구까지 늘었던 실적은 2022년부터 급감해 2024년 1월 245 가구로 무섭게 곤두박질쳤습니다(출처: 국토교통부). 이런 비정상적 공급 절벽 현상 이면에는 전세사기 사태의 짙은 트라우마가 깔려 있습니다.

세입자들이 빌라 전세를 극도로 기피하며 전세 수요가 증발했고, 이는 신규 주택을 짓는 사업자들의 극심한 자금난으로 직결되었습니다.

건물을 지어도 세입자가 없어 막대한 손해를 볼 것이란 극도의 불안감에 사업자들은 신규 사업을 전면 포기하거나 착공을 무기한 미루고 있습니다.

1~2인 가구의 쾌적한 주거 대안이던 오피스텔 역시 올해 서울 입주 물량이 1,700실 수준에 그쳐 2021년 대비 무려 92%나 급감한 암울한 실정입니다.

3. 정부의 공급 대책과 현장의 엇갈린 반응
  도심 주거 대란이 눈앞의 현실로 다가오자 정부도 꽉 막힌 난국 타개를 위한 대책 마련에 고심 중입니다.

최근 국토교통부는 도심 내 공급량을 신속히 늘릴 수 있는 도시형 생활주택과 오피스텔 공급을 확대하겠다는 청사진을 내놓았습니다.

여기서 도시형 생활주택이란 폭발적으로 늘어나는 소형 가구 수요에 대응하고자 도입한 공동주택으로, 일반 아파트보다 층수나 주차장 등 건축 규제가 훨씬 적어 좁은 도심의 요지에도 빠르게 지을 수 있는 주택을 뜻합니다.

정부는 이런 건축 규제 완화와 함께 매입임대주택 물량도 공격적으로 늘릴 계획입니다. 여기서 매입임대주택이란 한국토지주택공사 등 공공기관이 도심 내 기존 다세대 주택 등을 직접 사들여 서민이나 청년층에게 주변 시세보다 저렴하게 장기 임대해 주는 든든한 주거 복지 제도를 의미합니다.

하지만 현장에서 뛰는 부동산 전문가들의 시선은 여전히 회의적입니다. 장기적 관점에서 공급 가구 숫자 채우기에만 치중한 대책만으로는 당장의 거센 시장 불안을 잠재우기 역부족이라는 지적입니다.

실질적인 신규 주택 공급을 늘리려면 민간 사업자와 다주택 임대인들이 시장에 활발히 참여할 수 있도록 징벌적 대출 규제를 풀고, 실효성 있는 파격적인 세제 혜택과 다방면의 지원이 즉각적으로 수반되어야만 얼어붙은 시장이 되살아날 수 있습니다.

   쾌적한 서울 입성을 최종적으로 포기한 친척 동생 부부는 직장에서 왕복 3시간 거리의 경기도 외곽 낡은 다세대 주택에 간신히 반전세 형태로 신혼집을 구했습니다.

색이 바랜 오래된 장판을 교체하며 짐짓 괜찮은 척 웃음 짓던 동료의 씁쓸한 표정에는 그간의 마음고생이 짙게 배어 있었습니다.

청년들이 우리 사회에 첫발을 내디디며 부딪히는 주거 문제의 가파른 현실이 참으로 안타깝습니다.

집은 물리적인 단순한 거처가 아니라 하루의 고단한 피로를 온전히 풀고 사랑하는 가족과 내일을 준비하는 삶의 가장 든든한 안식처입니다.

부디 조속한 시일 내에 일선 시장 생리를 정확히 반영한 실효성 있는 주택 공급 정상화 방안과 사각지대 없는 촘촘한 주거 복지 정책이 현장에 제대로 안착하기를 바랍니다.

치열하고 성실하게 살아가는 우리 청년과 서민들이 하루가 다르게 치솟는 가혹한 전월세 가격에 짓눌려 주거 난민으로 떠돌지 않고, 각자 마련한 따뜻하고 포근한 터전에서 희망찬 미래를 당당히 개척해 나갈 수 있는 훈훈한 사회가 속히 다가오기를 진심으로 기원합니다.

여러분들의 앞으로의 주거 계획과 안락한 보금자리 마련 여정에도 늘 긍정적인 안정과 웃음꽃 피는 행복이 가득하시기를 진심으로 추천합니다.