부동산 계약갱신청구권 총정리: 임대인과 임차인이 꼭 알아야 할 필수 상식

 

  전월세 계약 만기가 다가올 때마다 이사를 가야 할지, 아니면 더 머물 수 있을지 고민하는 분들이 많습니다. 얼마 전 친한 지인으로부터 연락을 받았는데, 계약 만료를 불과 몇 달 앞두고 집주인으로부터 갑자기 방을 비워달라는 연락을 받아 며칠 동안 밤잠을 설쳤다고 하더군요. 

이처럼 살던 집에서 갑자기 쫓겨날 위험 없이 안정적으로 거주할 수 있도록 돕는 대표적인 제도가 바로 '계약갱신청구권'입니다. 

오늘은 전월세 계약을 앞두고 계시거나 현재 거주 중이신 분들이라면 반드시 알아두어야 할 계약갱신청구권의 핵심 내용을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

1. 계약갱신청구권, 언제 왜 시작되었을까?
계약갱신청구권은 지난 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정과 함께 본격적으로 시행되었습니다. 이 제도의 가장 큰 시행 취지는 '임차인의 주거 안정'입니다. 기존에는 전세나 월세 계약 기간인 2년이 지나면, 집주인이 계약 연장을 거부하거나 보증금을 감당하기 힘들 정도로 높게 올려 이사를 가야만 하는 경우가 많았습니다.

이러한 주거 불안정을 해소하기 위해 세입자가 원할 경우 최소 4년(기본 2년 더하기 연장 2년)의 거주 기간을 법적으로 보장하고, 연장 시 임대료 인상폭을 제한하여 주거비 부담을 덜어주기 위해 도입되었습니다. 특히 주택임대차보호법에 따르면 세입자는 안정적인 거주를 보장받을 수 있어 주거 이동에 따른 부대비용을 크게 줄일 수 있습니다. 여기서 주택임대차보호법이란 세입자의 권리를 보호하고 주거 생활의 안정을 도모하기 위해 제정된 민법의 특별법을 의미합니다.

2. 계약갱신청구권의 핵심 내용과 활용법
제도의 뼈대는 아주 단순합니다. 임차인은 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

첫째, 보장 횟수는 평생 1회가 아닌 해당 주택, 즉 하나의 임대차 계약당 1회만 사용할 수 있습니다. 이를 통해 기본 2년에 추가 2년을 더해 총 4년 거주가 가능해집니다. 둘째, 청구 기간은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 통보해야 합니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 이 기간이 적용됩니다.

셋째, 갱신 시 임대료 인상은 기존 금액의 최대 5퍼센트 이내에서만 가능한 전월세상한제가 적용됩니다. 여기서 전월세상한제란 계약을 갱신할 때 임대료를 올릴 수 있는 상한선을 정해둔 제도로, 세입자의 과도한 임대료 인상 부담을 막아주는 안전장치 역할을 합니다. 국토교통부가 운영하는 렌트홈 임대등록시스템을 통해 정확한 인상 금액을 손쉽게 계산해 볼 수 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 제도 도입 이후 수도권 아파트의 평균 거주 기간이 유의미하게 늘어났다는 분석 결과도 존재합니다(출처: 한국부동산원).

3. 임대인과 임차인이 가장 헷갈려하는 포인트 4가지
법이 생겨도 현실에서는 다양한 변수가 발생합니다. 현장에서 가장 분쟁이 잦고 헷갈리는 질문 네 가지를 짚어보겠습니다.

첫째, 집주인이 내가 들어가 살겠다며 거절하는 경우입니다. 임대인 본인이나 직계존속 및 직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 실거주 사유가 있다면 임차인의 갱신청구를 거부할 수 있습니다. 국토교통부 주택임대차보호법 해설집에 따르면, 만약 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 다른 사람에게 몰래 임대를 준 것이 발각될 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다(출처: 국토교통부). 여기서 직계존속 및 직계비속이란 부모, 조부모, 자녀, 손자녀 등 직계혈족을 뜻하며, 삼촌이나 시부모 등은 원칙적으로 이에 해당하지 않습니다.

둘째, 계약갱신청구권으로 연장했는데 중간에 이사를 가야 하는 상황입니다. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 갱신청구권을 통해 계약이 연장된 상태라면 세입자는 남은 기간에 상관없이 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보한 날로부터 3개월이 지나면 법적인 효력이 발생합니다.

셋째, 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이입니다. 계약 종료 2개월 전까지 양측이 아무런 의사 표시를 하지 않아 계약이 자동 연장된 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신으로 연장된 경우에는 청구권을 사용한 것으로 보지 않기 때문에, 나중에 묵시적 갱신 기간이 끝날 때 세입자는 다시 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다.

넷째, 계약 기간 중 집이 매매되어 집주인이 바뀌는 상황입니다. 새 집주인이 세입자의 계약갱신요구 기간 내에 소유권 이전 등기를 마치고 실거주를 원한다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 세입자가 기존 집주인에게 이미 갱신청구권을 행사한 이후에 새 집주인이 등기를 마쳤다면, 새 집주인은 거절하기 어렵다는 것이 대법원의 주요 판례 흐름입니다.


  몇 달 전 집주인의 갑작스러운 통보로 마음고생을 하던 지인은 다행히 법적 기한과 제도를 정확히 파악하여 원만하게 합의를 마쳤다고 합니다.

전월세 계약갱신청구권은 세입자의 권리를 강하게 보호하지만, 동시에 임대인의 실거주 목적 등 정당한 재산권도 함께 인정하고 있습니다.

계약 만료 시점이 다가온다면 서로 감정을 상하게 하기보다 충분한 대화와 정확한 법적 지식을 바탕으로 합리적인 해결책을 찾아보시기를 바랍니다.