다주택자라면 주목! 2028년부터 바뀌는 양도세, '지금'이 골든타임인 이유

 

 

 

안녕하세요. 
얼마 전 친한 지인으로부터 다급한 연락을 받았습니다. 평소 부동산 투자에 관심이 많던 분인데, 이번에 발표된 '2026년 세제개편안'을 보고 밤잠을 설쳤다고 하더군요. 

다주택자로서 그동안 절세의 '치트키'처럼 활용해 왔던 여러 전략이 2028년부터 대폭 제한된다는 소식 때문이었습니다. 

저 또한 그 지인의 고민을 들으며 남 일 같지 않다는 생각을 했습니다. 마치 폭풍 전야 같은 긴장감이 시장에 감돌고 있는데, 우리 다주택자분들이 꼭 챙겨야 할 핵심 내용을 꼼꼼히 정리해 드립니다.

1. 용도변경 절세, 이제 막힌다?
그동안 많은 다주택자분들 사이에서는 주택을 상가나 사무실로 용도변경한 뒤 매도하여 주택 중과세를 피하는 전략이 널리 사용되었습니다. 하지만 이번 개편안에 따르면 2028년 1월 1일 이후부터는 이 방법이 사실상 어려워집니다. 가장 큰 변화는 '보유기간 계산법'입니다. 단순히 상가로 바꾼 시점이 중요한 게 아니라, 실제 거주한 기간과 용도변경 이후의 보유기간만을 합산하여 기간을 인정해 주겠다는 것이죠.

여기서 다주택자분들이 반드시 알아야 할 개념이 바로 '양도소득세 중과세'입니다. 양도소득세 중과세란 다주택자가 주택을 매도할 때 기본 세율에 추가적인 세율을 더해 무겁게 매기는 세금을 의미합니다. 특히 중과 대상 주택이었다면 거주 기간조차 제대로 인정받지 못할 수 있어, 용도변경을 통한 절세 효과는 예전보다 크게 반감될 것으로 보입니다. 국토연구원 등 전문 연구기관의 분석에 따르면, 이러한 세제 변화가 시장의 매물 유도와 조세 형평성 제고를 목표로 하고 있다고 설명합니다(출처: 국토연구원). 이제는 세법이 실질적인 거주 여부를 깐깐하게 따지는 시대로 접어들었음을 명심해야 합니다.

2. 장기보유특별공제, '보유'에서 '거주' 중심으로
이제 세법은 "얼마나 오래 갖고 있었느냐"보다 "얼마나 오래 살았느냐"를 더 중요하게 보기 시작했습니다. 2028년부터는 보유기간에 대한 공제율은 낮아지고, 거주기간 공제율은 대폭 높아집니다. 나아가 2029년부터는 아예 보유기간 공제가 사라지고, 오직 '거주기간'에 대해서만 최대 80% 공제를 적용하는 방식으로 바뀝니다. 고가주택 한도 역시 신설되는데, 2028년부터는 20억원, 2029년부터는 10억 원이라는 공제 한도가 적용됩니다.

이 지점에서 '장기보유특별공제'라는 용어를 이해하는 것이 중요합니다. 장기보유특별공제란 부동산을 일정 기간 이상 보유했을 때 양도소득세를 계산할 때 과세표준에서 일정 금액을 공제해주는 제도로, 보유 기간이 길수록 세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다. 결국 장기보유특별공제 혜택을 극대화하고 싶다면 이제는 실거주 요건을 충족하는 것이 필수가 되었습니다. 기획재정부의 이번 개편안 로드맵을 보면, 정부는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장 환경을 조성하겠다는 의지가 강력함을 알 수 있습니다(출처: 기획재정부). 보유만으로 혜택을 누리던 시대는 저물고, 이제는 세금 전략을 세울 때도 거주 요건을 최우선으로 검토해야 합니다.

3. 2027~2028년, 정부가 준 '한시적 기회'
정부는 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 2027년부터 2028년까지 양도세 중과세를 한시적으로 완화합니다. 2주택자의 경우 현재 기본세율+20% p인 중과세율이 2027년 +5% p, 2028년 +10% p로 조정됩니다. 3 주택 이상인 경우에도 현재 기본세율+30% p에서 2027년 +10% p, 2028년 +15% p로 완화됩니다.

여기서 우리가 주목해야 할 지표가 '과세표준'입니다. 과세표준이란 세금을 산출하는 기준이 되는 금액으로, 여기에 세율을 곱하여 최종 세액이 결정됩니다. 즉, 과세표준을 어떻게 설정하느냐에 따라 실제 납부할 세액이 크게 달라지기에 이 2년의 완화 기간은 매우 중요합니다. 2029년부터는 다시 원래의 높은 중과세율로 돌아가기 때문에, 이 2년의 기간이 다주택자에게는 매도 타이밍을 잡을 수 있는 '골든타임'이 될 전망입니다. 전문가들은 이 시기를 활용해 포트폴리오를 재정비하는 것이 자산 관리에 있어 가장 현명한 방법이라고 조언합니다. 용도변경이나 임대주택 처분 모두 2027년 말 이전에 양도를 마치느냐, 아니면 2028년 이후로 넘기느냐에 따라 세 부담이 천차만별이 될 것이기 때문입니다.

4. 등록임대주택 특례 축소와 지금의 전략
과거 등록했던 임대주택에 주어지던 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 혜택도 2027년 말을 기점으로 축소됩니다. 2028년에는 혜택이 절반으로 줄고, 2029년부터는 특례가 완전히 사라지니 해당 물건을 보유하신 분들은 반드시 양도 시점을 다시 계산해보셔야 합니다.

마지막으로 '등록임대주택'이라는 용어를 짚고 넘어가겠습니다. 등록임대주택이란 민간 임대주택에 관한 특별법에 따라 지방자치단체에 임대사업자로 등록한 주택을 말하며, 일정 요건을 갖추면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 이러한 혜택들이 축소된다는 점은 자산가들에게 큰 압박이 될 수 있습니다. 다만, 이 내용은 아직 정부안 단계입니다. 향후 국회 심의 과정에서 세부적인 세율이나 시행 시기가 변동될 수 있습니다. 따라서 지금 당장 매도를 결정하기보다는, 최종 확정된 법률안과 시행령을 꼼꼼히 확인하고 세무 전문가와 상담하여 나에게 맞는 최적의 전략을 세우시길 바랍니다. 세금은 아는 만큼 보입니다. 여러분의 부동산 자산 포트폴리오를 지금 바로 점검해 보시기 바랍니다.

어느덧 선선한 바람이 불어오는 가을의 문턱입니다. 오늘 광복절을 맞아 태극기를 바라보며 우리가 누리는 평온한 일상이 얼마나 소중한지 다시 한번 깨닫게 됩니다. 무더운 여름을 지나오느라 고생 많으셨습니다. 이번 공휴일만큼은 부동산에 대한 고민을 잠시 내려놓고, 가족들과 함께 따뜻하고 행복한 시간 보내시길 바랍니다. 항상 여러분의 자산과 일상에 밝은 미래가 함께하기를 진심으로 응원합니다. 감사합니다.